Оценка жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости - одна из наиболее востребованных услуг на рынке консалтинговых услуг. Рост рынка недвижимости, повышение доверия к ипотеке, частое использование жилой собственности в качестве залога при получении кредита обуславливают необходимость точной и качественной оценки объектов жилой недвижимости. Расчет стоимости объектов недвижимости является непременным атрибутом практически всех сделок на рынке жилья.

Случаи применения оценки стоимости жилой недвижимости

• Оформление наследства;
• Оформление кредитования при использовании объектов жилой недвижимости в качестве залога;
• Проведение сделок купли-продажи (включая продажу в течение ограниченного срока);
• Оформление страхования жилого имущества, оценка конечных страховых сумм;
• Решение имущественных и судебных споров;
• Определение ущерба после пожара, затопления, некачественного ремонта и др.
• Оценка, необходимая при оформлении бухгалтерской и налоговой отчетности;

При появлении необходимости расчета стоимости жилой недвижимости первым этапом должен стать выбор оценщика. На данный момент распространены следующие схемы реализации расчета стоимости:

• Самостоятельная оценка жилой недвижимости;
• Поиск оценщика через агентства недвижимости;
• Выбор профессиональной консалтинговой компании.

При самостоятельном расчете существует опасность завысить или занизить реальную стоимость собственности. При неадекватной оценке недвижимость будет иметь низкий спрос на рынке жилья и не принесет ожидаемой выгоды. Учитывая, что собственник не имеет возможности оформить оценочную документацию, такая схема возможна лишь в ограниченном ряде случаев.

При выборе в качестве оценщика риелтора из агентства недвижимости есть риск получения непрофессиональной оценки из-за его низкой квалификации. На сегодняшний день сотрудниками агентств недвижимости часто оказываются непрофессионалы, и риск оказания некачественных услуг резко увеличивается.

Наиболее оптимальным выбором станет профессиональная консалтинговая компания. Персонал таких компаний имеет большой опыт и знания, позволяющие выполнить работу наиболее точно с учетом специфики и сложности оценки объектов жилой недвижимости. Подобные компании оформляют всю необходимую документацию с учетом российского законодательства и документы, полученные в результате оценки, имеют юридическую силу. Организацией такого уровня является АМБ Оценка. Наша оценочная компания представляет услуги широкого спектра и имеет штат опытных сотрудников с профильным образованием.

Методы оценки жилой недвижимости, используемые профессиональными аудиторами

Обобщенно можно выделить несколько наиболее распространенных приемов, выбор которых зависит от конкретной ситуации:

• Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

  Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

  В итоге продавец имеет возможность продать недвижимость по той же цене, что была использована на его создание или улучшение. Следует учитывать, что в современных условиях становления рынка может иметь место ситуация нулевой стоимости, когда из-за переориентации производства на новые технологии, объект недвижимости оказывается не имеющим стоимости.

• Сравнительный метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

  Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.

  Существует ряд обязательных элементов для сравнения, среди которых: условия продажи, время продажи, местоположение объекта, характер использования и др. При анализе необходимо учитывать, что наиболее достоверную информацию можно получить только при полностью сформировавшемся рынке земли и недвижимости. В российских реалиях подобный метод следует применять в совокупности с другими.

• Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

  В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений и доходы от реверсии.

  Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.

Особенности оценки жилой недвижимости в России

Российский рынок недвижимости имеет свои особенности. Например, оценщиком анализируется общая площадь собственности, включая жилые и нежилые помещения, но при этом площадь балконов и лоджий, согласно жилищному законодательству, не учитывается. Часто промахи неопытных или непрофессиональных оценщиков являются поводом для судебных разбирательств.

При формировании оценки профессиональными аудиторами часто используется информация Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Справка БТИ выполняется государственными органами и используется для определения налогов и сборов. Ее особенность в том, что БТИ не ориентируется на рыночную стоимость и не нуждается в рыночной информации.

Оценка жилой недвижимости - сложный процесс, который помимо финансовых показателей учитывает также законодательные и налоговые нормы. Эффективно оценить жилые помещения могут только профессиональные консалтинговые компании. Отчеты, формируемые ими после окончания оценки, являются официальным документом и могут быть использованы при реализации большинства процедур жилищного рынка, включая имущественные споры в суде.

АМБ Оценка предоставляет квалифицированные оценочные услуги. Специалисты компании готовы проконсультировать по любому вопросу, связанному с аудитом и оценкой жилых помещений.